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A Homefin conecta parceiros, clientes, incorporadoras e instituições financeiras para conduzir diferentes tipos de operações de crédito imobiliário. Atuamos desde a aquisição de imóveis até operações de crédito com garantia, repasse imobiliário e estruturação de Plano Empresário. Em cada produto, analisamos as características da operação para direcioná-la às instituições financeiras e condições compatíveis com o perfil do cliente, do imóvel ou do empreendimento.
Crédito para comprar um imóvel com condições adequadas a cada perfil
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito destinada à aquisição de imóveis. Nele, a instituição financeira disponibiliza parte do valor necessário para a compra e o cliente realiza o pagamento ao longo do prazo contratado, de acordo com as condições aprovadas na análise de crédito.
É uma solução que pode ser utilizada na compra de imóveis residenciais ou comerciais, novos ou usados, além de outras possibilidades previstas nas políticas de cada instituição financeira.
Os prazos podem chegar a 35 anos para imóveis residenciais e o percentual financiado varia de acordo com fatores como instituição escolhida, perfil de crédito, renda, relacionamento bancário, finalidade da aquisição e características do imóvel.
Em determinadas instituições e condições, o financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel. Esse percentual, assim como prazo, taxa e demais condições, depende da análise individual do cliente e do imóvel.
Por isso, o financiamento imobiliário não deve ser analisado apenas pela taxa de juros. Percentual financiado, valor de entrada, prazo, sistema de amortização, seguros, custos da operação, possibilidade de utilização do FGTS e Custo Efetivo Total também influenciam na escolha.
O processo começa com a análise do perfil do comprador e das características da operação.
Informações como renda, idade, valor do imóvel, valor de entrada, prazo pretendido e relacionamento com as instituições financeiras ajudam a identificar quais alternativas podem fazer sentido para aquele cliente.
Após a definição da instituição financeira, a operação passa pelas etapas de análise de crédito, envio e validação da documentação, análise jurídica, avaliação do imóvel e elaboração do contrato.
Com o contrato assinado e registrado, a instituição financeira realiza a liberação dos recursos conforme as condições da operação.
Embora as etapas sejam semelhantes entre as instituições, critérios de aprovação, documentação, percentual financiado, taxas, prazos e políticas de crédito podem variar. Por isso, uma mesma operação pode ter enquadramentos diferentes dependendo da instituição financeira escolhida.
Dependendo da instituição e da linha de crédito, o financiamento pode contemplar:
A aceitação depende da política da instituição financeira e da análise do cliente e do imóvel.
O percentual financiado varia conforme a instituição, modalidade, perfil do cliente e características do imóvel.
Algumas instituições trabalham com percentuais de até 80%, enquanto determinadas condições e perfis podem permitir financiamento de até 90% do valor do imóvel.
Isso significa que não existe um percentual único válido para todas as operações. O enquadramento deve considerar tanto a capacidade financeira do comprador quanto os critérios da instituição.
Em operações residenciais, existem instituições que oferecem prazo de até 35 anos, ou 420 meses.
Para imóveis comerciais e determinadas modalidades, os prazos podem ser diferentes.
O prazo efetivamente aprovado também depende de fatores como idade dos participantes, capacidade de pagamento, produto contratado e política de crédito da instituição financeira.
Em operações que atendam às regras vigentes para utilização do FGTS, os recursos podem ser utilizados na aquisição do imóvel e, posteriormente, em outras situações previstas na regulamentação, como amortização ou liquidação do saldo devedor.
A possibilidade de utilização depende do enquadramento do cliente, do imóvel e da operação nas regras aplicáveis.
A Homefin atua como correspondente bancário e trabalha com diferentes instituições financeiras. Isso permite analisar a operação antes de direcioná-la a um banco específico.
Em vez de considerar apenas o relacionamento que o cliente já possui com determinada instituição, avaliamos fatores como perfil, renda, imóvel, valor de entrada e objetivo da operação para identificar alternativas disponíveis.
O parceiro conta com suporte durante o processo, desde a simulação e o enquadramento inicial até a análise documental, acompanhamento junto à instituição financeira, emissão do contrato, registro e conclusão da operação.
Todas as condições apresentadas estão sujeitas à análise de crédito do cliente, à análise do imóvel e às políticas vigentes de cada instituição financeira.
Crédito com garantia de imóvel para diferentes objetivos
Home Equity é uma modalidade de crédito na qual um imóvel é utilizado como garantia da operação. Também é conhecido como crédito ou empréstimo com garantia de imóvel.
Como existe uma garantia imobiliária vinculada ao contrato, essa modalidade pode oferecer valores mais elevados, prazos mais longos e condições de juros mais competitivas quando comparada a diversas modalidades de crédito sem garantia.
O cliente obtém os recursos e continua utilizando normalmente o imóvel durante o período do contrato. O bem fica alienado fiduciariamente à instituição financeira até a quitação da operação.
Por envolver um imóvel como garantia, a contratação deve ser estruturada de acordo com a capacidade financeira do cliente e com as características do patrimônio oferecido.
Existem instituições que permitem a contratação de crédito correspondente a até 60% do valor do imóvel, com prazos que podem chegar a 240 meses, ou 20 anos.
Esses limites variam conforme a instituição, o perfil do cliente, sua capacidade de pagamento, o tipo de imóvel, sua localização e a análise completa da operação.
Por exemplo, possuir um imóvel avaliado em R$ 1 milhão não significa automaticamente que o cliente terá R$ 600 mil disponíveis em crédito. O valor final da operação depende da avaliação do imóvel, da capacidade financeira do cliente e dos critérios da instituição responsável pelo crédito.
Uma das principais características do Home Equity é a flexibilidade na utilização dos recursos. Dependendo da operação, o crédito pode ser utilizado para:
Para empresários, o Home Equity também pode ser uma alternativa para acessar recursos de prazo mais longo utilizando patrimônio imobiliário como garantia, especialmente em situações nas quais o capital será utilizado no próprio negócio.
Não necessariamente. Existem instituições que aceitam imóveis ainda financiados, desde que a operação seja compatível com as regras do produto e exista margem suficiente entre o valor do imóvel e o saldo devedor existente.
Nesses casos, parte do novo crédito pode ser utilizada para liquidar o financiamento atual e estruturar a nova operação.
A possibilidade depende da instituição financeira, da dívida existente e das características do imóvel e do cliente.
As políticas variam entre as instituições financeiras. Dependendo do produto, podem ser analisados:
Nem toda instituição aceita todas essas categorias. A localização, o valor do imóvel, sua liquidez, condição de ocupação, documentação e situação registral também fazem parte da análise.
Existem soluções destinadas tanto a operações de pessoa física quanto a necessidades empresariais. A estrutura da contratação depende da instituição, da finalidade do crédito, da propriedade do imóvel, da composição societária e da análise de risco.
Em operações empresariais, por exemplo, o imóvel utilizado como garantia pode pertencer à própria empresa, aos sócios ou, em determinadas estruturas, a terceiros relacionados à operação, sempre conforme a política da instituição financeira.
A operação normalmente começa pela análise do cliente e do imóvel. A instituição avalia renda ou capacidade de pagamento, histórico de crédito, valor solicitado, finalidade da operação e características do bem oferecido em garantia.
Na sequência, são realizadas a análise documental, a análise jurídica e a avaliação do imóvel. Após a aprovação, o contrato é formalizado e a garantia é registrada. Com a conclusão das etapas exigidas pela instituição, os recursos são liberados ao cliente.
Como existe uma garantia imobiliária envolvida, o processo costuma exigir uma análise mais completa do que modalidades de crédito sem garantia.
A Homefin trabalha com diferentes instituições e estruturas de crédito com garantia de imóvel.
A análise inicial considera o perfil do cliente, o valor necessário, a capacidade de pagamento, o imóvel oferecido em garantia e a finalidade do crédito. A partir dessas informações, é possível identificar quais instituições possuem políticas compatíveis com as características daquela operação.
O parceiro conta com apoio na simulação, enquadramento, documentação e acompanhamento do processo até a conclusão.
Percentual de crédito, taxa, prazo, tipo de imóvel aceito e demais condições variam conforme a instituição financeira e estão sujeitos à análise do cliente e do imóvel.
Estrutura para o financiamento das unidades vendidas pela incorporadora
O repasse imobiliário é uma etapa importante na conclusão da venda de imóveis adquiridos durante o período de construção.
Na prática, o comprador pode ter adquirido a unidade ainda na planta e realizado pagamentos diretamente à incorporadora durante a obra. Quando o empreendimento recebe o Habite-se e a unidade entra na fase de financiamento, o saldo devedor do comprador junto à incorporadora pode ser financiado por uma instituição financeira.
Com a contratação, a instituição libera os recursos referentes ao financiamento e o saldo devido à incorporadora é liquidado. A partir desse momento, o comprador passa a ter o financiamento imobiliário junto à instituição financeira escolhida.
Para a incorporadora, essa etapa tem impacto direto no recebimento dos valores das unidades comercializadas e na conclusão financeira das vendas.
Um empreendimento pode ter dezenas ou centenas de compradores chegando à etapa de financiamento em um período relativamente curto. Cada comprador possui uma situação financeira diferente.
Renda, composição familiar, idade, valor de entrada, utilização de FGTS, relacionamento bancário e histórico de crédito podem alterar o enquadramento da operação. Ao mesmo tempo, cada instituição financeira possui suas próprias políticas de crédito, taxas, percentuais de financiamento e procedimentos.
Por isso, concentrar todos os compradores em uma única alternativa bancária pode limitar as possibilidades de aprovação ou não oferecer o enquadramento mais adequado para determinados perfis.
Não necessariamente. A possibilidade de utilização de outras instituições depende da estrutura do empreendimento e das condições da operação.
Trabalhar com alternativas bancárias permite avaliar o perfil de cada comprador e buscar instituições cujas políticas sejam compatíveis com aquela operação. Isso pode ser especialmente relevante quando um cliente não se enquadra na política de uma instituição, precisa de um percentual maior de financiamento ou encontra condições mais adequadas em outra opção disponível.
A atuação está concentrada na etapa em que o empreendimento possui as condições necessárias para iniciar o financiamento das unidades aos compradores, especialmente após a emissão do Habite-se e de acordo com a documentação exigida para cada operação.
É importante diferenciar o repasse do financiamento da construção do empreendimento. No Repasse Imobiliário, a Homefin atua no financiamento do imóvel ao comprador final, e não no financiamento da obra.
Uma operação organizada de repasse facilita o acompanhamento da carteira de compradores, permite identificar antecipadamente pendências e reduz a concentração de todas as operações em uma única alternativa de crédito.
A incorporadora também passa a ter uma visão mais clara do estágio de cada cliente, dos documentos pendentes, das aprovações e das operações próximas da contratação e do registro.
A Homefin atua junto à incorporadora no momento em que as unidades estão aptas ao financiamento. A operação pode envolver desde a organização da carteira de compradores até o acompanhamento individual dos financiamentos.
O trabalho inclui análise inicial do perfil de cada cliente, simulação, enquadramento nas instituições disponíveis, orientação documental, envio da proposta, acompanhamento da análise de crédito e do imóvel, formalização do contrato, registro e acompanhamento até a conclusão do financiamento.
A Homefin centraliza o acompanhamento dos processos e faz a interface necessária para que parceiro, cliente, incorporadora e instituição financeira tenham clareza sobre o andamento de cada financiamento.
Todas as operações permanecem sujeitas à análise de crédito dos compradores, análise dos imóveis e políticas das respectivas instituições financeiras.
Crédito estruturado para financiar a produção de empreendimentos imobiliários
O Plano Empresário é uma linha de crédito destinada a construtoras e incorporadoras para financiar a construção de empreendimentos imobiliários.
Diferentemente do financiamento contratado pelo comprador de uma unidade, o crédito é concedido à empresa responsável pelo desenvolvimento do empreendimento e tem como finalidade financiar sua produção.
A operação é estruturada de acordo com as características da empresa e do projeto, podendo envolver a liberação gradual dos recursos conforme a evolução física e financeira da obra e as condições estabelecidas pela instituição financeira responsável pelo crédito.
As características do financiamento variam conforme a instituição, o empreendimento, a empresa responsável pelo projeto, o orçamento da obra, o cronograma, a estrutura financeira e a análise de viabilidade.
Antes da concessão do crédito, a instituição financeira analisa tanto a empresa quanto o empreendimento. Em geral, são avaliados aspectos cadastrais, jurídicos, financeiros e técnicos da incorporadora ou construtora, além das características do projeto que será financiado. A análise pode considerar informações como:
Os documentos e critérios exigidos variam conforme a instituição financeira e as características do projeto.
O Plano Empresário possui uma lógica diferente de um empréstimo empresarial convencional. Como o crédito está vinculado à produção imobiliária, os recursos podem ser liberados em etapas, de acordo com as regras da instituição financeira e com a evolução física e financeira da construção.
Essa estrutura permite vincular a utilização dos recursos ao desenvolvimento do empreendimento.
Percentual financiado, prazo, garantias, cronograma de liberação e demais condições são definidos após a análise da empresa e do projeto.
Apesar de os dois produtos fazerem parte do mercado de crédito imobiliário e estarem relacionados às incorporadoras, eles atendem momentos diferentes do empreendimento.
Está relacionado à construção. A operação é contratada pela empresa para financiar a produção do empreendimento.
Está relacionado ao financiamento das unidades aos compradores. Acontece quando o empreendimento entra na fase em que os clientes podem contratar o crédito para quitar o saldo devido à incorporadora.
Na prática, um mesmo empreendimento pode passar pelas duas etapas em momentos diferentes: primeiro, a incorporadora estrutura o crédito para produção; depois, com o avanço ou a conclusão do empreendimento e o atendimento às condições necessárias, começa a etapa de repasse aos compradores.
A Homefin atua na estruturação e no encaminhamento da operação às instituições financeiras. O trabalho começa pela compreensão do empreendimento, da necessidade de crédito e das características da empresa.
A partir dessas informações, a operação é estruturada para apresentação às instituições que trabalham com essa modalidade. A Homefin também auxilia na organização das informações e documentos necessários ao processo e acompanha o andamento da proposta junto à instituição financeira.
A concessão do crédito, os valores, percentuais financiados, garantias, taxas, prazos e cronograma de liberação são definidos pela instituição responsável pelo financiamento após a análise da empresa e do empreendimento.
Perfil do cliente, tipo de imóvel, finalidade do crédito, momento do empreendimento e política das instituições financeiras podem mudar completamente o enquadramento. A Homefin atua com diferentes soluções e instituições para analisar cada cenário e direcionar a operação de acordo com suas características.